Wie kann ich vor dem Verkauf den Immobilienwert steigern?

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Um einen höheren Verkaufspreis ansetzen zu können, bedarf es einer Aufwertung der Immobilie durch Modernisierungs-, Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen. Und das am besten ohne großen Zeit- und Kostenaufwand. Lesen Sie in unserem Überblick, welche Maßnahmen das konkret sein können.

Eine Immobilie garantiert in den meisten Fällen einen guten Verkaufserlös. Aber nur, wenn sie ohne Mängel ist. Schäden im und am Haus regelmäßig auszubessern, ist daher auf jedem Fall sinnvoll. Dazu gehört etwa die Instandsetzung von kaputten Fenstern oder die Beseitigung von Gebrauchsspuren. Spätestens dann, wenn es zum Verkauf kommt, sollten die genannten Punkte erledigt sein. Je weniger Mängel, desto mehr Wert.

Modernisierungsmaßnahmen für die Wertsteigerung

Um den Wert vor Verkauf zu steigern, ist die energetische Modernisierung der zu verkaufenden Immobilie eine gute Maßnahme. Denn: je besser im Endeffekt die Werte auf dem Energieausweis sind, desto mehr können Sie für das Verkaufsobjekt verlangen.

Zu diesen Maßnahmen gehören die Wärmedämmung der Kellerdecke und der Außenwände, der Einbau von Wärmeschutzfenstern und einer modernen Heizungsanlage.

Weitere Punkte, die sich positiv auf den Wert auswirken: Barrierefreiheit, offene, moderne Grundrisse mit großen Räumen und der Anbau eines Balkons oder eines Wintergartens.

Was kann ich durch Sanierung erreichen?

Durch Sanierung wird die Immobilie instandgehalten und somit die Wohnqualität erhalten. Zu den Maßnahmen gehören die Reparatur von undichten Dächern sowie das Entfernen von Asbest, Hausschwamm und Schimmel. Kurz gesagt: Sanierung umfasst alle Maßnahmen, die aufgrund von Reparaturen und Mängel notwendig sind.

Was kann ich renovieren vor dem Verkauf?

Ein besseres Wohngefühl durch optische Aufbesserung – das ist knapp gefasst die Bedeutung von Renovierung. Die optische Verbesserung führt zu einem attraktiveren Erscheinungsbild und in der Folge zur Wertsteigerung. Maler- und Tapezierarbeiten gehören dazu ebenso wie die oberflächliche Erneuerung des Bodens. Der Einbau einer Fußbodenheizung gehört nicht dazu, da dies zum einen über das Oberflächliche hinausgeht, zum anderen in den Bereich energetische Modernisierung gehört.

Was kosten mich wertsteigernde Maßnahmen?

Wenn Sie überlegen, durch Renovierung, Modernisierung und Sanierung den Immobilienwert zu steigern, sollten Sie sich gut überlegen, ob sich die Maßnahmen lohnen und vor allem, ob Sie diese finanziell stemmen können. Dabei sind Renovierungsmaßnahmen meist günstiger als umfangreiche Modernisierungen und Sanierungen. Die Kosten variieren insgesamt stark – je nach Art und Aufwand. Wenn Sie sich unsicher sind, was sich für Sie vor dem Kauf rentiert, lassen Sie sich von einem lokalen Profimakler beraten.

Sie möchten wissen, wie Sie den Immobilienwert vor dem Verkauf erhöhen können? Dann wenden Sie sich an uns! Wir beraten Sie gern.

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Video: Erbimmobilie – Erbengemeinschaft auflösen

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Zu entscheiden, was man mit einer Erbimmobilie machen möchte, ist – vor allem wenn man Teil einer Erbengemeinschaft ist – nicht leicht. Viele Meinungen und Interessen treffen aufeinander. Doch ohne gemeinsame Einigung kann sich die gebildete Erbengemeinschaft nicht auflösen.

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Der Cousin zweiten Grades möchte verkaufen, eine der zwei Tanten möchte selbst in der Immobilie wohnen und der eigene Bruder will gewinnbringend vermieten. Unterschiedliche Vorstellungen führen häufig zu Streit, der im schlimmsten Fall vor Gericht ausgetragen wird. Doch genau das sollte bei der Auseinandersetzung vermieden werden, wenn die Erbengemeinschaft aufgelöst werden muss.

Doch was ist für eine einvernehmliche und zufriedenstellende Lösung notwendig? Welche der vielen Möglichkeiten kommt für die Immobilie und für den Umgang mit dem Erbanteilen im individuellen Fall am ehesten in Betracht?

Bevor diese Fragen innerhalb der Erbengemeinschaft diskutiert werden können, müssen alle Erben zusammenkommen. Es empfiehlt sich auch nach unbekannten Erben zu suchen. Die können Jahre später, nachdem die Erbengemeinschaft eine Entscheidung getroffen hat, mit Erfolg gegen die anderen Erben klagen. Sofern die bis dato unbekannten Erben nicht mit in die Auseinandersetzung einbezogen worden sind.

Was Sie bei der Auseinandersetzung innerhalb der Erbengemeinschaft noch wissen sollten und wie eine gute Lösung für alle gefunden wird, erfahren Sie im Video.

Welche Gesetze Ihr Makler kennen muss

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Ein Makler bietet viele Dienstleistungen rund um die Immobilie an. Um seiner Arbeit bestmöglich nachzugehen, ist umfangreiches Wissen zu unterschiedlichen Themen notwendig. So kennt ein guter und kompetenter Makler unter anderem sämtliche Gesetze und Verordnungen, die die Immobilien- und Wohnwirtschaft betreffen. Ein Überblick.

Um den anspruchsvollen Job des Maklers gut auszuüben und Verkäufer und Kaufinteressenten gut zu beraten und zu begleiten, befasst sich ein Makler immer wieder mit aktuellen Gesetzeslagen und Verordnungen. Schließlich sollen Verkauf und Erwerb einer Immobilie rechtlich sicher ablaufen.

Gesetze und Verordnungen der Wohn- und Immobilienwirtschaft

Zu den Gesetzen und Verordnungen, die zum Wissensrepertoire des Maklers gehören, zählen unter anderem das Geldwäschegesetz (GWG), das Gebäudeenergiegesetz (GEG), die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG), das Mietrecht, die EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), die Betriebskostenverordnung (BetrKV), die Immobilienbewertungsverordnung (ImmoWertV) und das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) inklusive des Maklerrechts.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Dieses Gesetz gilt seit dem 1. November 2020 und wurde eingeführt, damit die Klimaziele der Regierung bis 2030 erreicht werden können. Die bisherigen Verordnungen und Gesetze, das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und die Energieeinsparungsverordnung (EnEV) verlieren damit ihre Gültigkeit.

Eigentümer, die bereits lange in ihrer Immobilie wohnen, müssen die Normen des GEG bisher noch nicht umsetzen. Wechselt die Immobilie durch Kauf oder Erbe den Eigentümer, entsteht auch die Pflicht energetische Standards umzusetzen. Sofern der Verkäufer die gesetzlich erforderlichen Maßnahmen bisher nicht selbst durchgeführt hat.

Die Frist beträgt zwei Jahre, um einen Altbau an den neuen energetischen Standard anzupassen. Was muss erneuert werden? Das Heizungssystem müssen teilweise mit erneuerbaren Energien genutzt werden. Die Maßnahmen betreffen auch die Fassade des Hauses.

Das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG)

1971 wurde das Gesetz erlassen und 2015 abgeändert. Es regelt, wie und wann ein Makler bei der Wohnraumvermittlung eine Provision vom Mieter erhält. Unter anderem steht dem Wohnungsvermittler kein Entgelt bei der Vermittlung von preisgebundenen Wohnungen zu. Das schließt auch öffentlich geförderte Wohnungen ein. Zudem darf es keine wirtschaftlichen Verflechtungen gegeben haben. Der Makler muss beim Vermitteln von Wohnungen unabhängig handeln.

Bei so vielen gesetzlichen Vorgaben im Bereich der Immobilien- und Wohnungswirtschaft ist es für Laien mitunter empfehlenswert sich von einem Immobilienmakler beraten oder betreuen zu lassen. Nur ein Fehler kann, beispielsweise beim GEG, zu Bußgeldzahlungen führen.

Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen oder suchen Sie gerade eine neue? Dann beraten und unterstützen wir Sie gern. Kontaktieren Sie uns.

 

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Das Sachwertverfahren – wann und wie wird es angewendet?

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Wenn die Immobilie professionell bewertet werden soll, kommen drei Verfahren zur Bewertung zum Einsatz. Das Sachwertverfahren ist eines dieser Methoden und wird, wie bei allen Verfahren, nur bei bestimmten Immobilienarten angewendet. Wann müssen Eigentümer den Wert des Eigenheims über den Sachwert ermitteln und wie erfolgt die Berechnung?

Kommt weder das Ertrags- noch das Vergleichswertverfahren für die Wertermittlung der Immobilie in Frage, wird der Sachwert der Immobilie ermittelt. Das ist dann der Fall, wenn in der Region keine vergleichbaren Objekte vorhanden sind und die Immobilie auch kein Mietobjekt ist. Bei der objektiven Bewertungsmethode geht es dann um die Bausubstanz des Gebäudes. Alle Verfahren können nur von professionellen Immobilienmaklern oder Immobiliengutachtern durchgeführt werden.

Bei welchen Immobilientypen wird das Verfahren angewendet?

Mit dem Sachwertverfahren wird in der Regel der Wert bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern oder industriell genutzten Immobilien berechnet. Auch für denkmalgeschützte Immobilien kann das Sachwertverfahren angewendet werden, wenn nicht das Ertragsverfahren für die Bewertung zum Einsatz kommt.

Bewertungsfaktoren beim Sachwertverfahren

Da es bei dem Verfahren um die Bausubstanz der Immobilie geht, werden drei Werte herangezogen. Das sind der Bodenwert des Grundstücks und die Herstellungskosten für die Außenanlage und das Gebäude selbst. Zusätzlich wird der Immobilienwert durch das Baujahr und Wertmindernde Faktoren wie Instandhaltungs- und Reparaturstau beeinflusst.

Berechnung beim Sachwertverfahren

Der Sachwert des Gebäudes und der Bodenwert werden getrennt voneinander berechnet. Dann werden die ermittelten Werte zu einem vorläufigen Sachwert addiert. Den tatsächlichen Sachwert erhält man, wenn zum vorläufigen Sachwert der Marktanpassungsfaktor multipliziert wird. Mit letzterem soll eine Anpassung an den regionalen Immobilienmarkt erreicht werden.

Um den Bodenwert zu berechnen, wird der Bodenrichtwert mit der Größe des Grundstücks multipliziert. Den ersten Wert bestimmt und veröffentlicht der Gutachterausschuss. Hierbei fließen die lokalen Verkaufspreise mit ein.

Für die Berechnung des Gebäudesachwertes gibt es festgelegte Sachwertrichtlinien. Dieser Schritt betrifft die Baukosten, also die Herstellungskosten der Immobilie. Bei der Ermittlung werden die Regelherstellungskosten und die Herstellungskosten der Außenanlage und der Immobilie herangezogen. Die Regelherstellungskosten werden dann mit der Bruttogrundfläche multipliziert, um die Gebäudeherstellungskosten zu erhalten. Abzüglich der Alterswertminderung bekommt man dann den Gebäudesachwert heraus.

In der Praxis handelt es sich um eine sehr komplexe Berechnung, die ein Immobilienprofi vornehmen sollte. Ob das Sachwertverfahren für Ihre Immobilie angewendet werden muss, weiß ein lokaler Qualitätsmakler. Eine Beratung bei einem solchen ist deswegen sehr zu empfehlen.

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen oder haben dazu Fragen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Video: Immobilie erben ohne Testament

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Wer eine Immobilie erbt, steht häufig von einigen ungeklärten Fragen und bürokratischem Aufwand. Liegt ein Testament vor, vereinfacht das die Sache. Schließlich regelt es weitestgehend, wer was erbt.  – erst recht, wenn kein Testament vorliegt.

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Weitere Informationen

Wurde ein Testament bei einem Notar aufgesetzt, ist das meist die rechtlich sicherste Variante, das Erbe zu regeln. Forderungen, die der Verstorbene ohne rechtliche Beratung aufgeschrieben hat, sind vor Gericht oft nur schwer haltbar. So kann beispielsweise eine Immobilie nicht immer vollständig an einen Erben gehen, nur weil es im Testament steht. Denn gibt es weitere Erben, steht diesen in der Regel auch ein gesetzlicher Pflichtteil zu.

Noch komplizierter wird es, wenn kein Testament vorliegt. Dann regelt zwar der Gesetzgeber die Erbfolge. Dennoch muss dann geklärt werden: Wer ist Erbe? Gibt es mehrere Erben? In welchem Verwandtschaftsverhältnis stehen die möglichen Erben – erster Grad, zweiter Grad, dritter Grad? Erbt ein Ehepartner? Wer gehört zur Erbengemeinschaft? Neben diesen Fragen muss auch geklärt werden, was die beste Lösung für die Immobilie ist.

In unserem kurzen Video erfahren Sie, worauf Sie beim Erben ohne Testament achten müssen.

Beim Immobilienkauf auch an später denken

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Viele junge Familien, die sich ein Eigenheim zulegen, denken daran, bis ins hohe Alter darin zu leben. Welche Bedürfnisse eine Immobilie für Bewohner im hohen Alter erfüllen muss – daran denken nur wenige. Dabei sollte bereits beim Immobilienkauf mitgedacht werden, wie lang man darin wohnen möchte und ob die Immobilie altersgerecht angepasst werden kann.

Viele Treppen, großer Garten oder in der Eigentumswohnung kein Fahrstuhl – die typischen Hindernisse in den eigenen vier Wänden im Alter. Wenn die Kinder aus dem Haus sind, werden ihre Zimmer immer seltener genutzt. Auf einmal müssen Eigentümer feststellen, dass ihre Immobilie viel zu groß ist. Denn die Arbeit damit ist nicht weniger geworden. Auch wenn einige Zimmer seltener genutzt werden, müssen sie trotzdem geputzt werden. Und auch der große Garten bedarf weiterhin der Pflege. Auch wer in einer Eigentumswohnung in der Stadt wohnt, hat es nicht unbedingt leichter. Vielleicht muss er keinen Garten pflegen. Aber vielleicht hat er im 4. Stock auch keinen Aufzug.

Beim Immobilienkauf das Alter mitdenken

Um es im Alter leichter zu haben, empfehlen Immobilienexperten, dies schon beim Immobilienkauf in jüngeren Jahren zu berücksichtigen. Ist die Immobilie bereits altersgerecht gebaut oder umgebaut, ist das natürlich der günstigste Fall. Falls nicht, sollten verschiedene Aspekte betrachtet werden:

  • Können Treppen durch Rampen ersetzt werden?
  • Können Türen verbreitert werden?
  • Bietet das Bad genügend Platz?
  • Kann die Dusche barrierefrei umgebaut werden?
  • Können unterfahrbare Möbel eingebaut werden, damit auch im Rollstuhl die Spüle oder Küchenarbeitsplatte bequem erreicht werden kann?
  • Im Mehrfamilienhaus ohne Fahrstuhl sollte geklärt werden, ob der Einbau eines solchen geplant ist oder ob es Widerstände der anderen Eigentümer gibt.

In jedem Fall ist es ratsam, sich von einem Immobilienexperten beraten zu lassen, welche Umbauten sinnvoll und notwendig sind.

Kostenfrage klären

Ein erheblicher Teil des barrierefreien Umbaus sind die Kosten. Hierbei sollten Sie sich ebenfalls von einem Fachmann beraten lassen, um bedarfs- und sachgerecht planen und den voraussichtlichen Kostenaufwand abschätzen zu können. Denn je nach Immobilie können die erforderlichen Umbaumaßnahmen unterschiedlich sein. Manchmal können bereits geringe Anpassungen eine große Erleichterung darstellen.

In anderen Fällen dagegen kann ein barrierefreier Umbau fast teurer sein als ein Umzug in eine altersgerechte Wohnung. Oft können die Kosten für den altersgerechten Umbau auch nur durch die Aufnahme eines hohen Kredits gestemmt werden. Nicht selten kommt es vor, dass Eigentümer ihre Immobilie verkaufen und in eine bereits seniorengerechte Wohnung umziehen.

Wer also möglichst lange in seiner Immobilie wohnen möchte, bedenkt bereits beim Erwerb die Veränderung seiner Bedürfnisse mit.

Möchten Sie wissen, ob sich ein altersgerechter Umbau Ihrer Immobilie lohnt? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

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Neuer Job, neue Stadt – und was ist mit der alten Wohnung?

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Das Bewerbungsgespräch war ein Volltreffer, die Zusage kam prompt. Der neue Job war genau das, was Marcel V. (38) schon immer machen wollte. Nicht nur die Aufgaben, auch die Umgebung und das Gehalt stimmten und er freute sich auf die neue Herausforderung. Einziger Nachteil: der neue Arbeitgeber saß in einer anderen Stadt. Aufgrund der großen Distanz war Pendeln keine Option. Marcel V. brauchte also eine Bleibe in der neuen Heimat. Und nicht nur das. Auch seine Eigentumswohnung musste schnellstmöglich verkauft werden.

Schließlich benötigte er den Verkaufserlös der alten Wohnung, um eine neue finanzieren zu können. Die Überlegung, die alte Wohnung zu vermieten, verwarf er schnell wieder. Er wusste, dass er keine Zeit haben würde, sich um alles zu kümmern. Nicht nur den Vermietungsprozess, auch die spätere Verwaltung würde er nicht stemmen können. Doch auch ein Verkauf würde Zeit kosten, die er nicht hatte. Aber über das Internet würde das sicher schnell gehen, dachte sich Marcel V.

Für die Wertermittlung schnell ins Internet

Zunächst musste er wissen, was seine Wohnung eigentlich noch wert war. Er nutzte den Online-Rechner, der bei der Internetrecherche ganz oben stand. Das Ergebnis schien vielversprechend, mehr als er gedacht hatte. Als er jedoch einen weiteren ausprobierte, wich das Ergebnis weit vom ersten ab. Das kam Marcel V. komisch vor und er entschied sich, einen lokalen Makler zu fragen. Einen, der sich mit der Wertermittlung auskennt, der genau weiß, was der Markt hergibt und was es bei Vermarktung und Verkauf zu berücksichtigen gilt. An dieser Stelle kamen wir ins Spiel.

Bewertung, Vermarktung, Verkauf – lieber mit Makler

Nachdem sich Marcel V. hilfesuchend an uns wandte, war schnell klar: eine genaue Bewertung, die Beschaffung der verkaufsrelevanten Unterlagen, Vermarktung, Besichtigungsmanagement, das Finden des passenden Käufers, Verkauf, Immobiliensuche und Umzug würde er nicht schaffen können, ohne in Zeitnot und Stress zu geraten. Das konnte zudem schnell dazu führen, dass er seine Wohnung weit unter Wert verkauft. Marcel V. war erleichtert, dass wir all das für ihn übernehmen würden. Der neue Job war schließlich schon aufregend genug für ihn.

Eine Zwischenfinanzierung als Brücke

Blieb das Problem, dass er eine neue Wohnung nicht ohne Eigenkapital aus dem Verkauf der alten Wohnung kaufen konnte. Diese wiederum konnte er nicht verkaufen, bevor er ein neues Zuhause in der Nähe des neuen Arbeitsplatzes gefunden hat. Ein von uns erstelltes Gutachten half Marcel V. dabei, eine Zwischenfinanzierung zu erhalten und gab ihm zudem eine gewisse Planungssicherheit.

Ein Sahnehäubchen hatten wir auch noch für ihn: Da wir zufälligerweise einen Maklerkollegen in seiner zukünftigen Heimat empfehlen konnten, gelang es ihm dann auch recht schnell eine neue Wohnung zu finden.

Sie müssen umziehen und Ihre Immobilie schnellstmöglich verkaufen? Fragen Sie uns – wir beraten Sie gern.

 

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Die Finanzierung platzt, der Notartermin wird abgesagt – was nun?

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Mit dem Käufer ist man sich einig. Er zahlt den Preis, den man sich gewünscht hat. Er übernimmt sogar die alte Einbauküche. Der Notartermin ist schnell gemacht. Doch dann kommt die böse Überraschung: der Termin wird abgesagt, weil dem Käufer die Finanzierung platzt. Was nun?

Die Inflation steigt. Man bekommt immer weniger für sein Geld. Das trifft auf auch Immobilienkäufer zu. Gleichzeitig droht eine Zinserhöhung, um der Inflation entgegenzuwirken. Die ersten Banken planen das in Ihre Kreditvergabe bereits mit ein. Doch das erschwert Immobiliensuchenden die Finanzierung zusätzlich. Immobilienmakler erleben bereits die ersten Auswirkungen. Scheinbar sichere Immobilientransaktionen scheitern an der Finanzierung. Was bedeutet das für Immobilienverkäufer?

Alles nochmal von vorn

Viele, die glauben, den passenden Käufer gefunden zu haben und einen Notartermin vereinbaren, gehen davon aus, dass dem Verkauf nichts mehr im Wege steht. Sie nehmen die Immobilie aus der Vermarktung, deaktivieren die Anzeigen in den Online-Immobilien-Portalen und sagen den anderen Kaufinteressenten ab. Doch scheitert der Immobilienverkauf, muss mit der Immobilienvermarktung von vorn begonnen werden. Das kostet wieder Zeit und Geld und macht Arbeit.

Bonität prüfen

Bevor Sie sich also für einen sympathischen Kaufinteressenten entscheiden, überprüfen Sie, ob er sich Ihre Immobilie überhaupt leisten kann. Hierzu gibt es verschiedene Möglichkeiten. Sie können beispielsweise Informationen bei einer Auskunftei wie der Schufa einholen. Allerdings müssen Sie hierfür in der Regel Mitglied sein und die Beiträge sind relativ hoch. Zudem wird in solchen Fällen gemäß § 29 Abs. 2 des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG) ein „berechtigtes Interesse“ gefordert. Dieses nachzuweisen, erfordert einiges an Formulierungsgeschick.

Alternativ dazu können Sie eine Selbstauskunft des Interessenten fordern. Dieser kann eine Selbstauskunft zum Beispiel bei der Schufa anfordern. Achten Sie darauf, dass die Auskunft aktuell ist, die persönlichen Daten und Score-Werte, die eine Risikoeinschätzung ermöglichen, sowie positive und negative Zahlungserfahrungen enthalten. Darüber hinaus können Sie auch eine Finanzierungszusage der Bank verlangen.

Anderen Interessenten nicht zu früh absagen

Egal, ob die Finanzierung platzt oder ob sich das Pärchen trennt, das Ihre Immobilie kaufen wollte, sagen Sie anderen Interessenten nicht zu früh ab. Auch wenn es zusätzlicher Aufwand ist, bleiben Sie mit ihnen in Kontakt. Hier empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Makler. Sie ersparen sich nicht nur die Arbeit. Bei einem Makler fühlen sich die Interessenten auch nicht hingehalten, da der Makler ihnen weitere Objekte zeigen kann. Und der Makler prüft die Bonität von Interessenten bereits vorab. Das erspart Ihnen böse Überraschungen und minimiert das Risiko, dass Ihr Notartermin abgesagt wird.

Sie möchten sichergehen, dass Ihr Wunschkäufer sich Ihre Immobilie leisten kann? Kontaktieren Sie uns! Wir unterstützen Sie gern.

 

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Mit aufdringlichen Fragen von Interessenten umgehen

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Fragen über die Immobilie sind beim Verkauf nichts Unübliches. Aber was macht man, wenn diese zu privat oder zu aufdringlich werden? Die Antwort zu verweigern ist hier keine optimale Lösung. Doch wie gehen Verkäufer mit diesen Fragen richtig um?

Eigentümer werden telefonisch oder bei Vor-Ort-Begehungen mit Fragen von Interessenten konfrontiert. Bei der Beantwortung ist es wichtig, ehrlich zu sein und dennoch abzuwägen, wann welche Information in welchem Maße freigegeben wird. In einigen Situationen kann die Antwort auch so kurz wie möglich gehalten werden. Etwa dann, wenn es um private Angelegenheiten geht, die fremde Personen nichts angehen.

Muss ich Fragen zu Schäden und Mängel beantworten?

Bekannte Mängel und Schäden dürfen dem Interessenten und auch einem beauftragten Makler nicht verheimlicht werden. Per Gesetz sind Immobilienverkäufer verpflichtet, über Mängel zu informieren. Auch über die, die nur sehr schwer zu sehen sind. Werden diese trotzdem verschwiegen, können Verkäufer auch nach dem Eigentümerwechsel dafür haftbar gemacht werden.

Auch Einbrecher können anrufen

Eigentümer veröffentlichen mit dem Inserat viele Informationen über die Immobilie. Und natürlich auch die eigenen Kontaktdaten. Das können auch Einbrecher ausnutzen. Wer mit krimineller Absicht anruft, ist eher daran interessiert, ob die Immobilie leer steht oder bewohnt ist. Daher sollten Eigentümer bei Telefon- und E-Mail-Anfragen wie „Bewohnen Sie die Immobilie?“, mit Bedacht antworten. Sie können in diesem Fall auch sagen, dass Sie darüber keine Auskunft geben möchten. Verkäufer können auch darauf hinweisen, wenn eine Frage zu privat ist.

Zu private und indiskrete Fragen handhaben

Auch Ihre Lebensverhältnisse gehen Interessenten nichts an. Wer sich wirklich für die Immobilie interessiert, will in der Regel mehr zum Verkaufsobjekt wissen als zum Privatleben des Verkäufers. Geht es in die Besichtigungsphase, können sich Eigentümer, sofern im Vorfeld Scheininteressenten herausgefiltert wurden, sicher sein, dass wirkliches Interesse an der Immobilie besteht. Bei der Vor-Ort-Begehung kann es trotzdem zu unangenehmen oder zu privaten Fragen kommen.

Zum Beispiel die Frage, warum die Immobilie verkauft wird. Das ist definitiv eine private Angelegenheit. Und auch wenn Eigentümer gewillt sind, diese Frage zu beantworten, sollte nicht zu viel erzählt werden. Hier kann auch gern kurz und knapp gesagt werden, dass es sich um private Gründe handelt. Kurze und knappe Antworten reichen auch aus, wenn unter anderem nach Straßenlärm oder den Nachbarschaftsverhältnissen gefragt wird.

Gute Vorbereitung auf Fragen

Verkäufer können sich für einige Fragen bereits vor dem Inserieren Antworten zurechtlegen. Zudem können sich verkaufsbereite Eigentümer Rat und Hilfe bei einem Makler holen. Der kennt sich mit typischen Interessentenfragen gut aus und kann die Immobilie auch diskret vermarkten.

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen oder haben dazu fragen? Dann kontaktieren Sie uns. Wir unterstützen Sie gern.

 

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Lohnt sich Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht?

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Wenn eine Immobilie mit Wohnrecht verrentet wird, erhält der Verkäufer den Erlös über eine monatliche oder einmalige Auszahlung. Zudem darf die Immobilie weiter bewohnt werden. Doch Wohnrecht ist nicht gleich Wohnrecht. Ist ein Nießbrauchrecht eingetragen, ist weit mehr erlaubt als nur die Nutzung.

Wenn die Rente schmal und das Haus groß ist, wünschen sich viele, mehr Geld zur Verfügung zu haben. Der Verkauf des Hauses oder der Eigentumswohnung mit Wohnrecht ist daher eine gute Möglichkeit, die eigene Rente aufzubessern. Das Wohnrecht stellt dabei eine Wertminderung der Immobilie dar, die sich auf den Verkaufspreis auswirkt. Liegt ein Nießbrauchrecht vor, fällt der Verkaufspreis noch geringer aus. Trotzdem gibt es Käufer, die gezielt nach solchen Objekten suchen.

Was ist das Nießbrauchrecht?

Anders als beim normalen Wohnrecht darf der Verkäufer die Immobilie nicht nur weiterhin bewohnen, sondern auch wirtschaftlich nutzen. Dadurch können auch monatliche Mieteinnahmen bezogen werden. Der neue Eigentümer hat lediglich das Recht die Immobilie weiter zu verkaufen. Dafür zahlt der Nießbraucher die anfallenden Steuern für die Immobilie. Das Nießbrauchrecht ist im Grundbuch eingetragen und kann nur vom Nutznießer über eine Einwilligung gelöscht werden. Zudem gibt es verschiedene Modelle, bei denen zusätzlich verschiedene Varianten des Nießbrauchrechts vereinbar sind:

Noch vor dem Verkauf kann ein Eigentümer einem anderen ein Nießbrauchrecht einräumen (Zuwendungsnießbrauch) oder dieses Recht auf sich selbst übertragen (Vorbehaltsnießbrauch). Der Nießbraucher kann außerdem festlegen, wer das Nießbrauchrecht für die Immobilie nach seinem Ableben erhält (nachrangiger Nießbrauch/ Vermächtnisnießbrauch).

Möchten Eigentümer mehr dazu erfahren, können sich diese auch an einen lokalen Immobilienmakler wenden, der zudem den Immobilienwert mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht professionell ermitteln kann.

Wer kauft Immobilien mit Nießbrauchrecht?

Käufer können die Immobilie nicht selbst beziehen oder vermieten. Selbstnutzer oder Investoren, die schnell finanziellen Nutzen aus dem Objekt ziehen wollen, fallen deshalb als potenzielle Käufer weg. Mit Vermächtnisnießbrauch ist es in der Regel zudem noch schwieriger einen Eigentümer zu finden. Für solch eine Immobilie gibt es daher nur eine Käufergruppe – Kapitalanleger, die ihr Investment langfristig planen. Nießbraucher, die verkaufen möchten, sollten aus diesem Grund Unterstützung bei einem auf Kapitalanleger spezialisierten Immobilienmakler suchen.

Verrentung mit Nießbrauch

Nicht nur weil sich die Käufersuche schwieriger gestaltet, sondern auch aus finanziellen Gründen sollte die Verrentung mit Nießbrauchrecht gut überlegt sein. Immerhin soll die Rente bestmöglich aufgebessert werden. Daher empfiehlt es sich, ein einfaches Wohnrecht bei der Immobilienverrentung zu vereinbaren. Eigentümer erzielen dadurch einen höheren Verkaufserlös. Soll das Immobilienerbe dagegen noch zu Lebzeiten geregelt werden, kann ein Nießbrauchrecht unter Umständen sinnvoll sein.

Suchen Sie eine Lösung für Ihre alte Immobilie und wollen gleichzeitig eine neue kaufen? Dann kontaktieren Sie uns. Wir unterstützen Sie gern.

 

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