Ein neuer Job, familiäre Veränderungen oder der Wunsch nach etwas Neuem führen dazu, dass eine Immobilie verkauft werden soll, obwohl der Immobilienkredit noch lange nicht abbezahlt ist. Viele Eigentümer schrecken in dieser Situation vor hohen Zusatzkosten zurück, insbesondere vor der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung. Doch ein Verkauf trotz laufender Finanzierung ist möglich und oft lassen sich unnötige Gebühren vermeiden, wenn man die richtigen Schritte kennt und frühzeitig handelt.

Erst das Gespräch mit der Bank suchen und Klarheit schaffen

Bevor die Immobilie auf den Markt kommt, sollte immer der Kontakt zur finanzierenden Bank gesucht werden. Das Kreditinstitut kann genau aufzeigen, wie hoch die aktuelle Restschuld ist und welche Kosten bei einer vorzeitigen Ablösung des Darlehens entstehen würden. In diesem Gespräch wird auch geklärt, ob Sonderkündigungsrechte bestehen oder ob vertragliche Optionen genutzt werden können. Je besser Verkäufer ihre finanzielle Ausgangslage kennen, desto realistischer lässt sich der Verkaufspreis planen und desto sicherer werden spätere Überraschungen vermieden. Eine transparente Abstimmung mit der Bank schafft zudem Vertrauen und beschleunigt den gesamten Verkaufsprozess.

Wann Vorfälligkeitszinsen anfallen und wie sie entstehen

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Ausgleich für die Bank, wenn ein Kredit vor dem vereinbarten Ende zurückgezahlt wird. Sie soll die entgangenen Zinsen ersetzen, die der Bank durch den vorzeitigen Ausstieg verloren gehen. Die genaue Höhe hängt von mehreren Faktoren ab, etwa der verbleibenden Laufzeit, dem aktuellen Zinsniveau und den vertraglichen Vereinbarungen. Wichtig zu wissen ist jedoch, dass diese Entschädigung nicht in jedem Fall fällig wird. Nach zehn Jahren Laufzeit eines Immobilienkredits haben Darlehensnehmer ein gesetzliches Kündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten. In diesem Fall darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, was den Verkaufszeitpunkt entscheidend beeinflussen kann.

Alternativen zur teuren Ablösung des Darlehens

Nicht immer muss ein Kredit vollständig zurückgezahlt werden, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt. In manchen Fällen ist es möglich, dass der Käufer den bestehenden Kredit übernimmt. Das kann für beide Seiten attraktiv sein, insbesondere wenn der vereinbarte Zinssatz deutlich unter dem aktuellen Marktniveau liegt. Eine solche Übernahme erfordert allerdings die Zustimmung der Bank und eine Bonitätsprüfung des Käufers. Eine weitere Option ist die gezielte Planung des Verkaufszeitpunkts, etwa in der Nähe des Ablaufs der Zinsbindung oder nach Erreichen der Zehnjahresfrist. Mit einer guten Vorbereitung lassen sich so doppelte Kosten und unnötige Zinszahlungen vermeiden.

Ein erfahrener Immobilienmakler kann in dieser Phase eine wichtige Rolle spielen. Er koordiniert den Austausch zwischen Verkäufer, Bank und potenziellen Käufern, achtet auf realistische Zeitpläne und sorgt dafür, dass finanzielle und rechtliche Aspekte sauber ineinandergreifen. So wird der Hausverkauf trotz laufendem Kredit nicht zur Belastung, sondern zu einem gut kalkulierten Schritt in einen neuen Lebensabschnitt.

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft? Sprechen Sie uns an. Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess und finden gemeinsam mit Ihrer Bank die wirtschaftlich beste Lösung für Ihren Verkauf.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Viele Menschen richten ihren Blick beim Erwerb einer Immobilie ausschließlich auf den ausgewiesenen Preis des Objekts und übersehen dabei, dass der eigentliche Aufwand oft deutlich höher liegt. Erst wenn Verträge unterschrieben werden, Behörden Zahlungen anfordern und Dienstleistungen vergütet werden müssen, zeigt sich, wie sehr sich die Gesamtsumme erhöhen kann.

Steuern, Verträge und Formalitäten: Welche zusätzlichen Beträge beim Kauf fällig werden

Rund um den Eigentumswechsel entstehen zahlreiche Kosten, die nicht direkt mit dem Gebäude oder dem Grundstück zusammenhängen, sondern mit dem rechtlichen und organisatorischen Ablauf des Kaufs. Die Grunderwerbsteuer ist in jedem Bundesland unterschiedlich hoch und fällt unmittelbar mit dem Vertragsabschluss an. Hinzu kommen die Honorare für den Notar sowie die Gebühren für die Eintragung im Grundbuch, ohne die kein rechtssicherer Eigentumswechsel stattfinden kann. Wer die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt, muss außerdem die vereinbarte Provision berücksichtigen, sofern sie nicht zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Je nach Objekt, Region und Kaufpreis kann sich aus all diesen Positionen ein erheblicher Betrag ergeben, der das Gesamtbudget deutlich beeinflusst. Deshalb ist es wichtig, diese Ausgaben von Anfang an wie einen festen Bestandteil des Kaufpreises zu behandeln und nicht als nachgelagertes Detail.

Ausreichende Rücklagen einplanen: Weshalb Eigenkapital für die Nebenkosten unverzichtbar ist

Finanzierende Banken berücksichtigen Kaufnebenkosten oft nur eingeschränkt, sodass sie in vielen Fällen nicht vollständig über ein Darlehen abgedeckt werden. Wer keine eigenen finanziellen Reserven eingeplant hat, gerät dadurch schnell unter Druck. Ein solides Polster sorgt dafür, dass Steuern, Gebühren und Honorare ohne zusätzliche Kredite beglichen werden können und die monatliche Belastung überschaubar bleibt. Gleichzeitig signalisiert ausreichend hinterlegtes Eigenkapital der Bank eine stabile finanzielle Basis und verbessert häufig die Konditionsgestaltung. Wer frühzeitig berechnet, welcher Betrag außerhalb des eigentlichen Kaufpreises bereitzuhalten ist, verschafft sich Handlungsspielraum und schützt sich vor Stress in einer Phase, die ohnehin von vielen Entscheidungen geprägt ist. Das Gefühl, jede Rechnung zuverlässig begleichen zu können, trägt spürbar zur Vorfreude auf das neue Zuhause bei.

Finanzieller Spielraum in der Finanzierung: Warum eine Reserve vor unvorhergesehenen Ausgaben schützt

Selbst bei sorgfältiger Planung können zusätzliche Posten auftreten, die sich im Vorfeld nicht vollständig abschätzen lassen. Manchmal wird nach dem Kauf eine kleine Modernisierung dringender als erwartet, ein Gutachten wird notwendig oder eine energetische Anpassung kostet mehr als zunächst angenommen. Wer seine Finanzierung ohne Reserve bis auf den letzten Euro ausreizt, gerät in solchen Situationen schnell ins Wanken. Ein bewusst eingeplanter Puffer verhindert, dass kurzfristig teure Zwischenkredite aufgenommen werden müssen, und bewahrt die langfristige Stabilität des Haushaltsbudgets. Er schafft die Freiheit, Entscheidungen mit Ruhe zu treffen, statt aus finanzieller Not handeln zu müssen. Auf diese Weise bleibt der Immobilienkauf nicht nur eine emotionale, sondern auch eine wirtschaftlich tragfähige Investition.

Noch unsicher, welche Zusatzkosten zu Ihrem Immobilienkauf gehören und wie sie Ihre Kalkulation beeinflussen? Wir erläutern alle relevanten Positionen im persönlichen Gespräch und zeigen, wie Sie realistisch planen. Schreiben Sie uns – gemeinsam schaffen wir finanzielle Klarheit vor dem Kauf.

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In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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In Deutschland steigen die Mieten seit Jahren stetig, während zugleich bei vielen Mietern der Traum von den eigenen vier Wänden wächst. Immer mehr Mieter fragen sich daher: Lohnt sich der Schritt ins Eigenheim? Woran erkennt man, ob Miete oder Kauf die bessere Wahl ist?

Finanzielle Überlegungen: Mietzahlungen oder Eigenheim-Investition?

Mit dem Kauf einer Immobilie zahlen Sie nicht länger Miete, sondern investieren Monat für Monat in Ihr eigenes Vermögen. Dank festgeschriebener Zinsen bleibt die monatliche Kreditrate über Jahre stabil, während Mieten regelmäßig steigen können. Bedenken Sie aber, dass Eigentümer sämtliche Reparaturen und Instandhaltungskosten selbst tragen müssen, während bei Mietern solche Ausgaben meist der Vermieter übernimmt.

Ein Immobilienkauf erfordert eine hohe Anfangsinvestition. Neben solidem Eigenkapital – meist rund 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises – fallen Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler an. Diese Hürden verlangen eine sorgfältige Kalkulation. Wer dagegen weiter mietet, braucht kein großes Startkapital, zahlt aber dauerhaft Miete und baut kein Vermögen auf.

Lebenssituation und Zukunftspläne: Flexibel bleiben oder sesshaft werden?

Ihre aktuelle Lebensphase spielt eine entscheidende Rolle bei der Wohnentscheidung. Wer beruflich oft den Wohnort wechselt oder generell ungebunden bleiben will, ist mit einer Mietwohnung meist besser beraten. Ein Umzug ist mit geringem Aufwand und kurzer Kündigungsfrist möglich.

Andererseits bietet ein Eigenheim viel Stabilität und Gestaltungsfreiheit. Wenn Sie planen, sesshaft zu werden – etwa eine Familie zu gründen oder dauerhaft Wurzeln zu schlagen – kann der Kauf ideal sein. In den eigenen vier Wänden kann man frei gestalten, ohne einen Vermieter um Erlaubnis fragen zu müssen. Ein Eigenheim vermittelt ein Gefühl von Sicherheit, denn niemand kann Ihnen die Wohnung kündigen. Allerdings sind Sie für Reparaturen und Instandhaltung selbst verantwortlich.

Immobilienmarkt 2025: Jetzt kaufen oder noch warten?

Neben den persönlichen Faktoren lohnt sich ein Blick auf die Marktlage. Der Immobilienmarkt schwankt unter dem Einfluss von Zinsen, Angebot und Nachfrage sowie regionalen Preisen. Momentan sind die Bauzinsen zwar höher als vor wenigen Jahren, doch dafür stagnieren die Immobilienpreise oder sind mancherorts rückläufig. Die gebremste Nachfrage eröffnet Käufern mit finanziellem Spielraum neue Verhandlungschancen.

Ob dies der richtige Zeitpunkt für einen Kauf ist, lässt sich nicht pauschal sagen. Wer es sich leisten kann und ein passendes Objekt findet, hat wenig Grund zu warten und kann die aktuellen Bedingungen nutzen. Wer hingegen wenig finanziellen Spielraum hat oder noch kein geeignetes Angebot gefunden hat, bleibt vorerst besser Mieter. Letztlich muss der Kauf zum eigenen Budget und Lebensplan passen – wichtiger als perfektes Timing.

Noch unentschlossen? Wir beraten Sie gerne persönlich. Wir bieten Ihnen eine persönliche Beratung und zeigen Ihnen Optionen auf, die zu Ihren Bedürfnissen passen. Kontaktieren Sie uns – gemeinsam finden wir heraus, welche Lösung die beste für Sie ist.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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