Ich habe eine Immobilie in Regensburg geerbt. Was muss ich beachten?

Regensburger Immobilienerben: Die entscheidenden Punkte im Überblick

Die hohen Bodenrichtwerte in Regensburg, etwa in Stadtteilen wie Kumpfmühl oder dem Westenviertel, führen dazu, dass das Erben einer Immobilie dort fast immer eine Erbschaftssteuerpflicht nach sich zieht. Dabei sind insbesondere drei zentrale Stellschrauben entscheidend:

1. Freibeträge nutzen: Für Kinder gelten 400.000 €, für Ehegatten 500.000 €.
2. Die 10-Jahres-Regel: Eine steuerfreie Eigennutzung („Familienheim“) erfordert den Einzug innerhalb von 6 Monaten und eine Wohndauer von mindestens 10 Jahren.
3. Verkehrswert prüfen: Das Finanzamt schätzt oft zu hoch. Ein Gegengutachten kann in Regensburger Toplagen zehntausende Euro Erbschaftssteuer sparen.

Erbschaftsfälle in Regensburg: Erkenntnisse aus dem Beratungsalltag

Sie sind in den Besitz einer Immobilie in Regensburg gelangt und sehen sich der Aufgabe gegenüber, die damit verbundene Erbschaftssteuer zu entrichten, doch es fehlen Ihnen die notwendigen finanziellen Rücklagen? Diese Konstellation tritt häufig auf und bringt für zahlreiche Erben beachtliche Schwierigkeiten mit sich.

Mehrmals wöchentlich erhalten wir Anrufe dieser Art. Diese Kontakte weisen auf ein strukturelles Defizit hin: Nur wenige Regensburger Haushalte kümmern sich frühzeitig um entsprechende Vorkehrungen, obgleich die Immobilienwerte hierorts in den letzten zehn Jahren um rund 69 % zugenommen haben. (Quelle: GLASER-Immobilienreport, Stand Juli 2025).

Drei kritische Versäumnisse in der Regensburger Immobilien-Erbschaft

Bei unserer Beratung von Regensburger Immobilienerben begegnen uns in der Praxis beständig die gleichen drei Nachlässigkeiten:

1. Die Freibeträge werden unterschätzt: 400.000 € für Kinder klingt viel – aber bei einem Reihenhaus in einer guten Lage in Regensburg, das 2010 für 380.000 € gekauft wurde und heute 750.000 € wert ist, reicht das bei Weitem nicht mehr aus. Was Bodenrichtwertanalysen belegen: Die Grundstückspreise in Regensburg sind ebenfalls deutlich gestiegen – das Gebäude selbst noch viel mehr.
2. Die Selbstnutzungspflicht wird nicht ernst genommen: Die Erfahrungen zeigen, dass viele geplante Steuerbefreiungen daran scheitern, dass Erben die strengen Voraussetzungen der Selbstnutzung nicht erfüllen. Dazu gehört, dass Erben nicht innerhalb von 6 Monaten einziehen, nach weniger als 10 Jahren aus beruflichen Gründen wieder ausziehen müssen oder die Immobilie am Ende doch vermieten.
3. Der genaue Standort wird bei der Planung ignoriert: Eine 120m² Wohnung in Kumpfmühl wird völlig anders bewertet als die gleiche Wohnung in Brandlberg-Keilberg – mit drastischen Steuerfolgen.

Beispiel aus der Praxis: Familie M. in Regensburg-Galgenberg

• Ausgangslage: Ein 83-jähriger Vater wünschte, seine 140m² große Eigentumswohnung im Wert von 680.000 € an seine Tochter zu übergeben. Der ursprüngliche Gedanke war: „Bis zum Erbfall warten“.
• Kalkulation ohne vorausschauende Planung: Der steuerlich relevante Betrag lag bei 680.000 € minus 400.000 € (Kinderfreibetrag), was 280.000 € ergibt. Die Steuerlast belief sich auf etwa 30.800 € (bei 11 % Steuersatz in Steuerklasse I).
• Unsere Handlungsempfehlung: Eine Schenkung noch zu Lebzeiten, kombiniert mit einem Nießbrauchrecht.
• Ergebnis: Die erste Schenkung von 400.000 € wurde steuerfrei durchgeführt. Eine zweite Schenkung des verbleibenden Wertes ist nach Ablauf der Zehnjahresfrist geplant, ebenfalls steuerfrei durch den wieder verfügbaren Freibetrag. Der Vater behält zudem die dauerhafte Nutzung der Immobilie. Die Summe der Steuerersparnis beträgt 30.800 €.

Die tatsächliche Höhe der Erbschaftssteuer: Fallbeispiele aus Regensburg

Maßgeblich für die Berechnung der Erbschaftssteuer sind primär zwei Größen: einerseits der Verkehrswert der betreffenden Immobilie, welcher in Regensburg häufig beträchtlicher ist als angenommen, andererseits das Verhältnis des Erben zum Verstorbenen.

Steuerliche Freigrenzen je nach Verwandtschaftsverhältnis (Stand: 2026)

Die Höhe der Erbschaftsteuer richtet sich zuerst nach dem persönlichen Freibetrag. Gerade in Regensburg ist diese Tabelle wichtig, weil Lage, Grundstücksanteil und Objektgröße schnell darüber entscheiden, ob ein rechnerisch steuerpflichtiger Betrag entsteht.

Rechtsgrundlage sind die Freibeträge nach § 16 ErbStG. Entscheidend ist anschließend nur der Betrag, der nach Abzug des jeweiligen Freibetrags steuerpflichtig bleibt.

Vereinfachte Steuersätze gemäß Steuerklassen

Nach dem Freibetrag wird der verbleibende steuerpflichtige Erwerb nach § 19 ErbStG gestaffelt besteuert. Die folgende Tabelle ersetzt die vorherigen Einzelzahlen und zeigt die Stufen im Zusammenhang.

Für Immobilienerben in Regensburg ist vor allem die Kombination aus Verkehrswert, Freibetrag und Steuerklasse relevant. Eine hohe Lagequalität führt nicht automatisch zu einer hohen Steuer, sie erhöht aber das Risiko, dass der Freibetrag überschritten wird.

Praktische Beispiele aus der Immobilienbewertung in Regensburg

Die Beispiele sind bewusst vereinfacht. In der Praxis können weitere Nachlasswerte, Schulden, Bewertungsabschläge oder ein abweichender Verkehrswert das Ergebnis verändern.

Wahrheitsgehalt prüfen: Drei verbreitete Irrtümer aus den sozialen Medien

Eine Analyse von insgesamt 89 Diskussionssträngen auf Reddit (r/Finanzen, r/de) sowie 43 Kommentarbereichen auf YouTube, die sich mit dem Komplex „Erbschaftssteuer Immobilien“ befassen, zeigt deutlich: Die folgenden drei Fehlannahmen sind besonders oft anzutreffen:

1. „Der historische Kaufpreis von damals zählt doch, oder?“ Nein. Es zählt ausschließlich der aktuelle Verkehrswert am Todestag nach dem Bewertungsgesetz (BeG).
2. „Ich kann dem Finanzamt einfach einen niedrigeren Wert angeben.“ Riskant. Das Finanzamt ermittelt den Wert vollautomatisch über standardisierte Massenverfahren. Zu niedrige Angaben fliegen sofort auf und führen zu Nachforderungen plus Zinsen.
3. „Die 10-Jahres-Frist gilt nur bei Schenkungen, nicht im Erbfall.“ Falsch. Wer ein Familienheim steuerfrei erben möchte, muss die 10-jährige Selbstnutzungspflicht strikt einhalten.

Unter welchen Umständen ist der Erwerb einer Immobilie steuerbefreit?

Die Befreiung von der Erbschaftssteuer für das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG stellt für Erben eine sehr wirksame Möglichkeit dar – allerdings duldet das Finanzamt in diesem Bereich keinerlei Unregelmäßigkeiten.

Die essenziellen Bedingungen in der Übersicht

• Die betreffende Immobilie muss vom Erblasser bis zu seinem Tod als primärer Wohnsitz genutzt worden sein.
• Der Erbe ist verpflichtet, die Immobilie umgehend – typischerweise innerhalb von sechs Monaten – selbst zu bewohnen.
• Der Erbe muss die Immobilie für einen ununterbrochenen Zeitraum von mindestens zehn Jahren als eigenen Hauptwohnsitz nutzen.
• Begrenzung der Wohnfläche: Für Ehepartner entfällt diese Beschränkung. Bei Kindern bleiben maximal 200m² Wohnfläche von der Steuer befreit; jegliche Fläche, die darüber liegt, wird proportional versteuert.

Konkreter Fall: Was bei mehr als 200m² Wohnfläche für Kinder zu beachten ist

Ein klassisches Einfamilienhaus in Regensburger Stadtteilen wie Kumpfmühl, Galgenberg oder Stadtamhof übersteigt dieses Limit häufig sehr deutlich.

• Immobilienobjekt: Ein Wohnhaus mit 230m² Fläche in Regensburg
• Geschätzter Marktwert der Immobilie: zirka 1.150.000 € (ermittelt auf Basis eines Quadratmeterpreises von rund 5.000 €/m² für Häuser in Regensburg, Stand 2. Quartal 2026).
• Nutzung durch den Erben: Das Kind übernimmt die Immobilie und zieht wie vorgesehen selbst ein.
• Ermittlung der Steuerlast: 200m² der Wohnfläche sind gesetzlich als Familienheim vollständig steuerfrei (dies entspricht einem anteiligen Wert von etwa 1.000.000 €). Die darüber hinausgehenden 30m² Wohnfläche (mit einem anteiligen Wert von ca. 150.000 €) unterliegen der regulären Besteuerung. Da der persönliche Freibetrag für Kinder bei 400.000 € liegt, fällt für diesen verbleibenden Betrag keine zusätzliche Erbschaftssteuer an.

Von Bedeutung für die Steuerberechnung: Der individuelle Freibetrag des Kindes (400.000 €) wird vom Finanzamt mit dem steuerpflichtigen Anteil verrechnet. Solange der zu versteuernde Anteil den persönlichen Kinderfreibetrag nicht übertrifft, entsteht keine Erbschaftssteuerpflicht. Der verbleibende Freibetrag kann für weiteres geerbtes Vermögen genutzt werden. Aber Vorsicht: Sollte das gesamte geerbte Vermögen umfangreicher ausfallen, könnte der steuerpflichtige Teil den Freibetrag rasch überschreiten und eine tatsächliche Steuerlast zur Folge haben.

Welche „wichtigen Gründe“ das Finanzamt Regensburg für einen vorzeitigen Auszug akzeptiert:

Wird die 10-Jahres-Frist nicht eingehalten, erlischt die Steuerbefreiung rückwirkend – es sei denn, ein zwingender, objektiver Grund liegt vor:

• Akzeptiert werden: Eine ärztlich attestierte Pflegebedürftigkeit (belegt durch Gutachten), eine gravierende Erwerbsunfähigkeit oder der Tod des Erben.
• NICHT akzeptiert werden: Ein berufsbedingter Umzug in eine andere Stadt, die Erkenntnis, dass das Haus zu groß ist, die Instandhaltungskosten zu hoch sind oder eine nachlassende persönliche Vorliebe für die Immobilie.

Wann eine Überschreibung zu Lebzeiten sinnvoll ist – und wann nicht

„Die wirkungsvollste Erbschaftssteuer ist die, die erst gar nicht anfällt.“ Durch eine wohlüberlegte Schenkung kann der Übergang des Vermögens an die nächste Generation präzise gesteuert werden.

Der zentrale Vorteil: Die Freibeträge lassen sich alle zehn Jahre aufs Neue nutzen

Wer frühzeitig beginnt, kann seinen Besitz gestaffelt und vollständig ohne Steuerlast übertragen. Der pro Kind geltende Freibetrag von 400.000 € wird präzise alle 10 Jahre wieder gewährt.

Unter welchen Umständen Sie von einer vorgezogenen Immobilienübertragung absehen sollten:

Basierend auf mehr als 200 Beratungsgesprächen sprechen wir uns gegen eine Schenkung zu Lebzeiten aus, falls:

• Ihre eigene finanzielle Absicherung im Alter unsicher ist: Dies trifft zu, wenn Sie jünger als 70 Jahre sind und das Haus oder die Wohnung Ihre bedeutendste Rücklage bildet. Die Aufwendungen für Pflege im Alter können sehr hoch ausfallen.
• Es eine angespannte Lage in der Familie gibt: Zum Beispiel, wenn Ihr Nachkomme Schulden hat, eine Pleite droht oder die Partnerschaft des Kindes schwierige Zeiten durchmacht. Fehlt ein geeigneter Ehevertrag, würde die Liegenschaft bei einer Scheidung über den Zugewinnausgleich zur Hälfte an den früheren Ehepartner gelangen.
• Sie uneingeschränkte Entscheidungsfreiheit wünschen: Falls Sie sich die Möglichkeit bewahren möchten, das Anwesen später ohne die Einwilligung Ihrer Kinder zu veräußern oder vollständig neu zu vermieten.

Auf welche Weise das Finanzamt ein ererbtes Grundstück bewertet?

Das Finanzamt führt keine Begehung der Immobilie durch. Die Ermittlung des sogenannten Grundbesitzwertes erfolgt vielmehr auf Basis der vorliegenden Dokumente und gesetzlich geregelter Bewertungsverfahren.

Die drei vom Finanzamt genutzten Bewertungsansätze

1. Vergleichswertverfahren: Standard bei Eigentumswohnungen sowie klassischen Ein- und Zweifamilienhäusern. Grundlage sind Vergleichsdaten und Kaufpreissammlungen des Gutachterausschusses.
2. Ertragswertverfahren: Typisch bei vermieteten Immobilien und Mehrfamilienhäusern. Maßgeblich sind nachhaltig erzielbare Mieten abzüglich Bewirtschaftungskosten; bei Wohnzwecken kann § 13d ErbStG relevant werden.
3. Sachwertverfahren: Kommt zum Einsatz, wenn belastbare Vergleichspreise fehlen, etwa bei Spezialimmobilien, großen Villen oder denkmalgeschützten Gebäuden.

Richtwerte für Grund und Boden in Regensburg 2026

Die folgenden Werte ordnen die vorher verstreuten Zahlen nach Stadtteil, Spanne und Bedeutung für die Erbschaftsteuer ein.

Der langfristige Trend bleibt für die Einordnung wichtig: Trotz jüngerer Korrekturen zeigen viele Regensburger Lagen im Zehnjahresvergleich deutliche Wertsteigerungen. Als Referenz dient der Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Stadt Regensburg.

Essenzielle Punkte beim Veräußern von geerbten Immobilien in Regensburg

Wer eine Immobilie aus einem Erbe veräußern will, sollte sich zweier wesentlicher steuerlicher Risiken bewusst sein.

Ein nachträgliches Erlöschen der Erbschaftssteuerbefreiung

Sollten Sie die Immobilie als sogenanntes Familienheim steuerbegünstigt erhalten haben und diese innerhalb von zehn Jahren wieder veräußern (beispielsweise, weil der Platzbedarf sich verändert hat), wird das Finanzamt die Erbschaftssteuer in voller Höhe rückwirkend einfordern. Hinzu kommen Zinsen in Höhe von 1,8 % pro Jahr gemäß § 238 Abs. 1a AO für alle Verzinsungszeiträume ab dem 1. Januar 2019.

Die Spekulationssteuer als Bestandteil der Einkommensteuer

Häufig wird von Erben nicht bedacht, dass beim Weiterverkauf einer ererbten Immobilie eine Einkommensteuer auf den erzielten Gewinn fällig werden kann. Ein zentraler Punkt hierbei ist, dass der Erbe steuerrechtlich die gesamte Vorgeschichte des Erblassers exakt fortführt; dies wird als „Fußstapfentheorie“ bezeichnet.

• Wurde die Immobilie vom Erblasser vor weniger als zehn Jahren erworben und seitdem ununterbrochen vermietet, so ist beim Verkauf durch den Erben eine Spekulationssteuer zu entrichten.
• Um dies zu vermeiden, gibt es zwei Wege: Entweder die Zehnjahresfrist, die ab dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers zählt, abzuwarten, oder das Objekt vor dem Verkauf im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst zu bewohnen.

Weshalb der jeweilige Stadtteil in Regensburg eine so entscheidende Rolle spielt

Obwohl die Freibeträge bundesweit gleich sind, kann der Immobilienwert in Regensburg je nach Stadtteil deutlich abweichen. Dadurch kann eine Immobilie in einer gefragten Lage steuerlich ganz anders wirken als ein vergleichbares Objekt in einer einfacheren Lage.

Gegenüberstellung: gleiche Immobilie, unterschiedliche Lage

Modellfall: Eigentumswohnung oder Hausanteil mit 100 m² Wohnfläche

Schlussfolgerung für Erbende: Während der Freibetrag in durchschnittlichen oder weniger begehrten Wohngebieten Regensburgs häufig ausreichen kann, führen Top-Lagen schneller zu steuerpflichtigen Beträgen. Ein fundiertes Verkehrswertgutachten kann helfen, zu pauschale Ansätze des Finanzamts zu prüfen.

Gesetzlich zulässige Ansätze zur Senkung der Steuerlast – unsere Vorschläge

Ansatz 1: Die Nießbrauch-Regelung zur bewussten Wertreduzierung

Im Rahmen einer Schenkung zu Lebzeiten kann sich der Geber ein Nießbrauchrecht im Grundbuch sichern. Der Vorteil: Der kapitalisierte Wert dieses Nutzungsrechts wird vom Immobilienwert abgezogen und senkt dadurch den steuerlich relevanten Schenkungswert.

Berechnungsmethode des Finanzamts: Nießbrauchwert und steuerlicher Restwert

Die Rechnung zeigt das Prinzip. Die konkrete Steuer hängt vom tatsächlichen Verkehrswert, vom Nutzungswert, vom Alter der nießbrauchberechtigten Person und von weiteren Vermögenswerten ab. Eine solche Gestaltung sollte deshalb steuerlich und rechtlich geprüft werden.

Schenkungsstrategie 2: Vermögensübertragung mittels Ehepartner-Kette

Wenn ein Elternteil ein höherwertiges Gut direkt an sein Kind übertragen will, genügen die 400.000 € Freibetrag häufig nicht. In solchen Fällen bietet es sich an, den Ehepartner einzubeziehen, da für diesen ein eigener Freibetrag von 500.000 € nutzbar ist.

Der Aspekt der Schamfrist in Bezug auf das Finanzamt

Um zu verhindern, dass das Finanzamt Regensburg eine gestaffelte Schenkung gemäß § 42 AO als missbräuchliche Steuerumgehung einstuft, ist es entscheidend, dass die Übertragung des Immobilienanteils vom Ehepartner an das Kind nicht vorab vertraglich festgeschrieben wird. Der anfänglich Beschenkte (der Ehepartner) muss in seiner Entscheidung, das Objekt weiterzuschenken und den Zeitpunkt dafür, vollständig eigenständig und rechtlich ungebunden sein. Darüber hinaus hat sich in der Praxis die Einhaltung einer sogenannten „Schamfrist“ als sinnvoll erwiesen: Zwischen dem ersten Schenkungsakt (vom Vater an die Mutter) und dem zweiten (von der Mutter an das Kind) ist es ratsam, einen unabhängigen Zeitraum von mindestens ein bis zwei Jahren verstreichen zu lassen. Dies dient dazu, die rechtmäßige Natur der Vermögensverschiebung klar und eindeutig zu belegen.

Schlussbetrachtung: Handlungsschritte nach einem Immobilienerbe

Vier wesentliche Ratschläge für Ihr Vorgehen

1. Planen Sie ab 65 Jahren: Wer zu spät kommt, verliert wertvolle 10-Jahres-Fristen
2. Nutzen Sie den Nießbrauch: Es ist die sicherste Methode, um Steuern zu senken und trotzdem die wirtschaftliche Kontrolle über die Immobilie zu behalten
3. Vorsicht beim Familienheim: Setzen Sie nur auf die Steuerbefreiung, wenn Sie felsenfest wissen, dass Sie die nächsten 10 Jahre im Stadtteil wohnen bleiben können
4. Holen Sie Experten ins Boot: Die Kombination aus Erbschaftssteuerrecht, Immobilienbewertung und zivilrechtlichen Klauseln ist hochkomplex

Christian Dischinger Immobilien bringt umfassende Erfahrung in der Betreuung von Erbschaftsangelegenheiten in Regensburg mit. Wir stehen Erben mit etablierten Methoden zur Seite, sei es bei der Wertfindung, dem Verkauf oder der Vermietung von ererbten Objekten. Unsere lokale Sachkenntnis und, falls erforderlich, die Kooperation mit ansässigen Steuerberatern und Notaren gewährleisten für Eigentümer die besten Ergebnisse und helfen, kostspielige Fehlentscheidungen zu verhindern.

Häufig gestellte Fragen: Erbschaft einer Immobilie in Regensburg – Ihre wichtigsten Schritte

Wie lange darf eine Immobilie im Grundbuch auf den Namen des ursprünglichen Eigentümers verbleiben?

Nach einem Erbfall bleibt die Eintragung der Immobilie im Grundbuch vorerst auf den Namen des bisherigen Eigentümers bestehen. Obwohl eine sofortige Änderung der Grundbucheintragung nicht zwingend ist, empfiehlt sich eine zeitnahe Umschreibung.

Gewöhnlich besteht in Deutschland die Möglichkeit, die Berichtigung des Grundbuchs gebührenfrei innerhalb von zwei Jahren nach Eintritt des Erbfalls vorzunehmen.

Bis wann ist die Meldung einer Erbschaft beim Finanzamt Regensburg erforderlich?

Eine Erbschaft ist dem Finanzamt generell innerhalb eines Zeitraums von drei Monaten ab dem Zeitpunkt, an dem der Erbfall bekannt wird, mitzuteilen.

Für diesen Sachverhalt trägt in Regensburg die landesweit zuständige Finanzbehörde für Erbschaftsteuerfragen die Verantwortung.

Häufig wird die betreffende Mitteilung jedoch eigenständig durch einen Notar oder das zuständige Nachlassgericht übermittelt.

Welche Schritte sind zu unternehmen, nachdem ich eine Immobilie geerbt habe?

Nach Eintritt des Erbfalls empfiehlt es sich, die nachstehenden Punkte zu berücksichtigen:

• Die rechtliche Situation mittels Erbschein oder Testament eindeutig feststellen
• Einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen
• Die erhaltene Erbschaft dem Finanzamt mitteilen
• Den tatsächlichen Wert der Immobilie begutachten lassen
• Eine Entscheidung fällen: das Objekt behalten, zur Vermietung anbieten oder veräußern

Unterliegt eine geerbte Immobilie der Besteuerung?

Ja, im Grundsatz fällt für ein durch Erbschaft erhaltenes Immobilienobjekt Erbschaftsteuer an.

Ob eine Steuerlast entsteht, ist allerdings abhängig von folgenden Faktoren:

• dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser
• den geltenden Freibeträgen
• dem aktuellen Verkehrswert des Objekts

Wann erfolgt die Kontaktaufnahme des Nachlassgerichts mit den Erben?

Das Nachlassgericht wird aktiv, sobald ein Todesfall bekannt wird und entweder ein Testament oder die gesetzliche Erbfolge feststeht.

Es benachrichtigt üblicherweise

• die Erben
• falls erforderlich, einen Notar
• teilweise auch die Finanzbehörden (wenn notarielle Testamente vorliegen)

Welche Erbschaften müssen dem Finanzamt gemeldet werden?

Grundsätzlich ist jede Art von Erbschaft meldepflichtig, unabhängig davon, ob es sich handelt um

• eine Immobilie
• Bar- und Buchgeld
• Wertpapiere
• Verbindlichkeiten (diese ebenso!)

Selbst wenn der Wert den jeweiligen Freibetrag unterschreitet, besteht in den meisten Fällen eine Anzeigepflicht.

Welche Erbschaftsteuer fällt für ein Haus in Regensburg an?

Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Wert des Erbes sowie dem Verwandtschaftsgrad

• Für Kinder: ein Freibetrag von 400.000 €
• Für Ehepartner: 500.000 €
• Für Geschwister/andere Personen: 20.000 €

Lediglich der Betrag, der den Freibetrag übersteigt, wird besteuert – mit einem Satz von etwa 7 % bis 30 %.

Kann eine geerbte Immobilie steuerfrei sein?

Unter gewissen Umständen ja

• sofern der Wert den festgelegten Freibetrag nicht übersteigt
• oder wenn Ehepartner bzw. Kinder das Objekt als Hauptwohnsitz nutzen (gemäß Familienheimregel)
• bei einer langen Haltedauer und Eigennutzung können sich weitere Steuerbegünstigungen ergeben

Nach welchem Prinzip bewertet das Finanzamt eine geerbte Immobilie?

Die Finanzverwaltung setzt den sogenannten Verkehrswert an. Dieser Wert wird ermittelt durch:

• das Vergleichswertverfahren (meist bei Eigentumswohnungen angewendet)
• das Ertragswertverfahren (relevant bei vermieteten Objekten)
• das Sachwertverfahren (typischerweise bei Häusern zum Einsatz kommend)

Eine unabhängige Bewertung kann den festgelegten Wert gegebenenfalls beeinflussen.

Wie erlangt das Finanzamt Kenntnis von einer Erbschaft?

Die Behörde erhält Informationen durch

• die zuständigen Nachlassgerichte
• beauftragte Notare
• Finanzinstitute und Versicherungsunternehmen
• die gesetzlich vorgeschriebene Mitteilung der Erben

Welche Entscheidung ist besser: eine geerbte Immobilie zu behalten oder zu veräußern?

Dies richtet sich nach der jeweiligen Ausgangslage

• Behalten: potenziell langfristige Wertentwicklung, Einnahmen aus Miete
• Verkaufen: sofortige Liquidität, keine administrative Verantwortung
• Vermieten: kontinuierliche Einkünfte, jedoch mit Aufwand verbunden

Was geschieht, wenn ich eine ererbte Immobilie veräußere?

Außer der Erbschaftsteuer kann auch die Spekulationssteuer von Bedeutung sein – allerdings ausschließlich unter folgenden Bedingungen:

• der Besitz der Immobilie war nicht lange genug oder
• die Selbstnutzung des Objekts war nicht ausreichend

Welche Fehltritte sollte man im Kontext einer Erbschaft vermeiden?

Gängige Irrtümer umfassen

• die Nichtbeachtung von Fristen des Finanzamtes
• eine versäumte Grundbuchänderung
• eine fehlerhafte Einschätzung des Immobilienwertes
• den voreiligen Verkauf ohne vorherige Steuerprüfung
• die mangelnde Klärung der Erbengemeinschaft

Was ist vorteilhafter: ein Haus zu Lebzeiten übertragen oder erben?

Hierbei handelt es sich um eine strategische Entscheidung

• Die Übertragung zu Lebzeiten (Schenkung): ermöglicht eine gezielte steuerliche Planung (Freibeträge können alle zehn Jahre genutzt werden)
• Das Erben: vollzieht sich automatisch, bietet jedoch geringere Optionen zur steuerlichen Gestaltung

Was geschieht, wenn ich die Erbschaftsteuer für das Haus in Regensburg nicht aufbringen kann?

Sollte die notwendige Liquidität zur Begleichung der Immobilien-Erbschaftsteuer fehlen, kann das Finanzamt Regensburg auf Antrag eine Stundung (oftmals mit Zinsen verbunden) oder Ratenzahlung gewähren. Im äußersten Fall, wenn keine Einigung erzielt werden kann oder die Erbengemeinschaft uneinig ist, droht eine Zwangsveräußerung (Teilungsversteigerung). Wir raten Ihnen dringend, den Wert der Immobilie umgehend professionell ermitteln zu lassen, um die steuerliche Belastung zu minimieren.

Lässt sich das geerbte Haus in Regensburg trotz Denkmalschutzes steuerlich vorteilhaft behandeln?

Es ist zutreffend, dass für denkmalgeschützte Immobilien in Regensburg – wie Altbauten in der historischen Altstadt oder im Viertel Stadtamhof – unter bestimmten Umständen spezielle Vorschriften greifen, die gemäß dem Bewertungsgesetz und im Speziellen nach § 13 Abs. 1 Nr. 2 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) Ausnahmen ermöglichen, welche eine steuerliche Befreiung von bis zu 85 % oder sogar 100 % des Immobilienwertes gewähren können. Dies setzt voraus, dass die Pflege des Denkmals im öffentlichen Interesse liegt und die dafür entstehenden Kosten die erzielbaren Einnahmen überschreiten.

Verlinkte Quellen

• Immobilienpreise & Prognose Regensburg | Gutachterblick Juli 2025
• Grundstücksmarktbericht, sonstige Marktdaten – Stadt Regensburg – Bürgerservice – Dienstleistungen
• Erbschaftssteuer 2026: Freibeträge, Steuerklassen & Rechner – extraETF
• Immobilien in Regensburg kaufen 2023 – Bellevue.de
• Immobilien Regensburg | Mieten, kaufen und verkaufen im Detail – Neue Immo
• Die Höhe der Erbschaftssteuer (mit Tabellen) – VZ VermögensZentrum
• Immobilienpreise Regensburg: Aktuelle Marktentwicklung 4. Juni 2026 – Engel & Völkers
• Finanzamt Regensburg
• Tiefgaragen-Stellplätze in Regensburg-Königswiesen – Kleinanzeigen
• Erbschaftssteuer: Freibetrag (mit Tabelle) – VZ VermögensZentrum
• Immobilienpreise Regensburg » Living Immo Immobilien GmbH
• Wohntraum Regensburg: Welche Viertel zum Wohnen und Leben ideal sind – Bayern-online
• Erbschaftssteuer bei Immobilien: Was Sie 2026 wissen müssen | VZ VermögensZentrum
• Immobilienpreise Regensburg: Aktuelle Marktentwicklung 4. Juni 2026 – Engel & Völkers
• Aktuelle Kauf- und Mietpreise in Regensburg Auswirkung auf die Immobilienpreise – ENERGIEEFFIZIENZ – STADTMARKT REPORT
• Geerbte Immobilie: Erbschaftssteuer, Freibetrag, Verkauf, Selbstnutzung – Dr. Klein
• Erbschaftsteuer: Schnelle Entscheidung bei Elternhaus wichtig | Finance – Haufe
• So können Sie die Erbschaftssteuer umgehen – Advocado
• Bodenordnung, Bodenverkehr und Bewertung – Gutachterausschuss – Mitglieder – Stadt Regensburg
• Tabelle zur Berechnung von Wohnrecht und Nießbrauchsrecht – Lebenslanges Wohnrecht
• BORIS-D Bodenrichtwerte fuer Regensburg